Pri predaji nehnuteľnosti sa často vynára otázka ako nastaviť platobné podmienky kúpnej ceny tak, aby mal záruku predávajúci, že mu bude vyplatená kúpna cena, ako aj kupujúci, že nepríde o svoje peniaze pred nadobudnutím vlastníckeho práva. Aby nedošlo k poškodeniu záujmov ani jednej zo zmluvných strán, využívajú zmluvné strany najčastejšie dva inštitúty a to vinkuláciu v banke alebo notársku úschovu. V čom sa uvedené inštitúty líšia Vám priblížime nižšie.
Vinkulácia
Vinkulácia je jednorazové účelové obmedzenie práva kupujúceho nakladať so svojimi finančnými prostriedkami na vinkulovanom účte v banke. Základným krokom je zriadenie účtu v banke kupujúcim, na ktorý kupujúci prevedie finančné prostriedky vo výške kúpnej ceny, resp. jej časti. Po prevedení finančných prostriedkov už kupujúci nemôže s týmito finančnými prostriedkami voľne disponovať. Následne po splnení podmienok dohodnutých zmluvnými stranami v kúpnej zmluve, ktoré sa premietnu aj do zmluvy o vinkulácii, banka predávajúcemu vyplatí finančné prostriedky vinkulované na tomto účte.
V praxi ide najčastejšie o podmienku predloženia listu vlastníctva použiteľného na právne úkony, na ktorom je ako vlastník prevádzanej nehnuteľnosti zapísaný kupujúci a nebudú na ňom zapísané žiadne ťarchy (prípadne len tie, ktoré boli uvedené v zmluve o bankovej vinkulácii). Stanovenie zmluvných podmienok vyplatenia finančných prostriedkov sú na dohode zmluvných stranách a môžu si ich dohodnúť podľa svojho uváženia.
Samotnú zmluvu o vinkulácii vyhotovuje banka. Podkladom pre zmluvu o vinkulácii je zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Zmluva o vinkulácii obsahuje hlavne prísľub kupujúceho, že nebude voľne nakladať s peniazmi na svojom, resp. vinkulovanom účte. Dôležitou náležitosťou zmluvy je aj doba, počas ktorej budú peniaze na účte vinkulované – teda nebude možné s nimi nakladať, výška sumy, ktorá bude vinkulovaná, ako aj podmienky, ktoré budú musieť byť splnené, aby banka finančné prostriedky uvoľnila. Nakladanie s takýmito peniazmi na vinkulovanom účte je možné len so súhlasom predávajúceho. Týmto má predávajúci istotu, že finančné prostriedky sú preňho rezervované, čo pre predávajúceho znamená istotu, že ho o finančné prostriedky z predaja nehnuteľnosti nikto nepripraví.
Aby mal predávajúci istotu, že finančné prostriedky boli skutočne na vinkulovaný účet zložené kupujúcim, a že podmienky ich uvoľnenia predávajúcemu zodpovedajú dohode medzi zmluvnými stranami, je dôležité, aby bola v kúpnej zmluve ustanovená povinnosť kupujúcemu predložiť najneskôr v deň podpisu zmluvy o prevode vlastníckeho práva doklad preukazujúci vznik bankovej vinkulácie (väčšinou zmluvu o bankovej vinkulácii) spolu s dokladom preukazujúcim úhradu sumy na vinkulovaný účet, ak k nej nedošlo pri uzavretí zmluvy o bankovej vinkulácii.
Poplatky za vinkulovaný účet sú určené väčšinou ako pevná suma podľa cenníka každej jednotlivej banky.
Notárska úschova
Spôsob úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) prostredníctvom notárskej úschovy funguje na rovnakom princípe ako banková vinkulácia. Jediný rozdiel je v subjekte, ktorý úschovu finančných prostriedkov vykonáva.
Notársku úschovu Vám na požiadanie poskytne každý notár. Kupujúci prevedie finančné prostriedky vo výške kúpnej sumy, resp. jej časti na bankový účet, ktorý určí notár. Pri úschove peňazí spisuje notár notársku zápisnicu o zložení kúpnej ceny. Notársku zápisnicu vo väčšine prípadov podpisujú obe zmluvné strany.
Pri zriaďovaní notárskej zápisnice je podstatné, tak ako aj pri zmluve o vinkulácii, aby sa správne nastavili podmienky, resp. predpoklady uvoľnenia zloženej sumy peňazí. Tieto podmienky bývajú spravidla nastavené podľa znenia kúpnej zmluvy a prakticky sú to podmienky, ako má notár postupovať pri vydaní peňazí uložených v notárskej úschove. V prvom rade je potrebné určiť, kedy budú finančné prostriedky uvoľnené (prevedené) v prospech účtu predávajúceho. Ide svojim spôsobom o podmienky, po splnení ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy predávajúcemu. Spravidla touto podmienkou je výpis listu vlastníctva použiteľného na právne úkony, na ktorom je ako vlastník prevádzanej nehnuteľnosti zapísaný kupujúci bez akýchkoľvek tiarch a vecných bremien, resp. iných obmedzujúcich poznámok alebo rozhodnutie okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k prevádzanej nehnuteľnosti v prospech kupujúceho do katastra nehnuteľnosti. Samozrejme tieto podmienky si uvedú zmluvné strany. Dobu trvania notárskej úschovy odporúčame nastaviť minimálne na 60 dní, nakoľko počas konania na katastrálnom odbore môže dôjsť napr. k prerušeniu konania, čím sa Vám štandardná doba 30 dní na rozhodnutie predĺži.
Poplatok za zriadenie notárskej úschovy sa určuje podľa vyhlášky č. 31/1993 Z. z. o odmenách a náhradách notárov a jeho výška je nasledovná:
| pri základe nepresahujúcom 3 319,39 EUR | 23,24 EUR |
| nad 3 319, 39 eura do 16 596, 96 eura vrátane | 49,79 EUR |
| pri základe nad 16 596, 96 eura do 33 193, 92 eura vrátane | 99,58 EUR |
| pri základe nad 33 193, 92 eura do 331 939, 19 eura vrátane | 165,97 EUR |
| pri základe presahujúcom sumu 331 939, 19 eura | 331,94 EUR |
| Ak nemožno základ určiť alebo ak ho možno určiť len s nepomernými ťažkosťami | 33,19 EUR |
Záverom je potrebné uviesť, že v oboch prípadoch, a to tak pri vinkulácii, ako aj notárskej úschove sa v prípade, ak z akýchkoľvek dôvodov nedôjde k prevodu vlastníckeho práva (odstúpenie od zmluvy niektorej zo zmluvných strán, zastavenie konania na katastrálnom odbore a pod.) na kupujúceho, kupujúci dostane naspäť svoje peniaze uložené do notárskej úschovy alebo vinkulované na účte v banke.
Notárska úschova chráni pred exekútorom
Najpodstatnejšou skutočnosťou pri notárskej úschove je, že chráni predávajúceho pred začatým exekučným konaním kupujúceho a teda, že exekútor na finančné prostriedky v notárskej úschove nemôže siahnuť. Pri vinkulácii sa exekučné konanie vzťahuje na všetky účty kupujúceho, teda aj na vinkulovaný účet v banke a tento účet môže exekútor zablokovať rovnako ako bežný bankový účet.
Rozhodnutie, pre ktorý spôsob sa klienti nakoniec rozhodnú je na nich, avšak z hľadiska bezpečnosti a istoty klientov im jednoznačne odporúčame notársku úschovu a to preto, že chráni predávajúceho pred prípadným exekučným konaním kupujúceho.
Je v našom záujme a v záujme všetkých zúčastnených strán, aby prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti prebehol bez problémov a rizík, a preto všetci naši klienti, ktorí sa rozhodnú pre túto formu úhradu kúpnej ceny, majú platbu za nehnuteľnosť formou notárskej úschovy v rámci nášho kompletného realitného servisného balíčka zadarmo.
Tím I&K REALITY