Nekomentované

Vývoj cien nehnuteľností

Začiatkom februára NBS publikovala komentár, v ktorom zhodnotila vývoj cien nehnuteľností v Bratislave. Autor tvrdí, že na 12 % medziročnom raste nehnuteľnosti, má najväčší podiel rast cien nehnuteľností v Bratislavskom kraj. Ostatné kraje zaznamenali buď mierny rast, stagnáciu alebo pokles.

Rok 2020 bol rokom turbulentným a na trhu panoval silný pocit neistoty. Potenciálne zdravotné riziká, ktoré prinášala rozširujúca sa pandémia začiatkom roka, prinútili národné vlády postupne uzatvárať svoje krajiny. Dlho očakávaný prepad ekonomiky nezapríčinili štrukturálne problémy v hospodárstve, ale externé faktory (vládne reštrikcie, lockdowny, sociálny dištanc a všeobecné zníženie mobility).

Postupné uzatváranie a rastúca neistota z pandémie v marci 2020 vyústili do bezprecedentného prepadu cien akcií na finančných trhoch. Investori zamerali svoju pozornosť na bezpečnejší typ aktív. Bežné domácnosti začali kumulovať úspory z dôvodu obmedzenia bežnej spotreby, odkladania budúcej spotreby, poprípade ako efekt zavedenia úverového moratória.

Ceny slovenských nehnuteľností kontinuálne rástli aj napriek rozširujúcej sa pandémii a vznikajúcej ekonomickej kríze. Hlavným faktorom, ktorý poháňa ceny nahor je nesúlad medzi ponukou a dopytom. K rastu cien prispela neistota na trhu a keďže väčšina Slovákov považuje nehnuteľnosť za bezpečnú formu investície, dopyt po nehnuteľnostiach sa aj z tohto dôvodu udržal. V neposlednom rade, niektoré bankové domy spustili masívne marketingové kampane a začali ponúkať až 0,4 % sadzby.

Ku koncu roka 2020 priemerné ceny jednoizbových bytov v Bratislave oscilovali v hranici medzi 2800 až 2900 EUR za meter štvorcový. Dvojizbové byty sa pohybovali na úrovniach o 100 až 150 EUR nižšie. Troj- a viac izbové byty sa držali na úrovni okolo 2500 EUR za meter štvorcový.

Hlavnou otázkou pre potenciálnych záujemcov o kúpu, poprípade predaj nehnuteľnosti, je trend vývoja cien na rok 2021. Na základe sledovaných štatistík, NBS nepredpokladá pokles cien, práve naopak. Dopyt stále prevyšuje ponuku a aktuálna ekonomická situácia na trhu nenasvedčuje tomu, že sa centrálne banky rozhodnú dvíhať úrokové sadzby.

Faktor, ktorý bude pravdepodobne vplývať na tempo rastu bude snaha bánk vzájomne si konkurovať pri získavaní nových klientov. Tu bude zaujímavé sledovať limity bankového sektoru pri dosahovaní profitu. Vďaka regulácií sa prístup k úverom v poslednom období sťažil. V kombinácií s aktuálnym vývojom miezd a príjmov obyvateľstva sa predpokladá slabší medziročný rast ako to bolo doteraz. Karty však môže zamiešať vývoj v súvislosti s pandémiou, tempom očkovania, otváraním ekonomík a hlavne ochotou vlastníkov predávať svoje byty či domy. Pamätajte, ak potrebujete bývanie, alebo máte záujem investovať a tak ochrániť svoje peniaze v dlhodobom horizonte, neobávajte sa uchopiť správnu príležitosť, ktorú Vám aktuálne poskytuje trh.

Ak Vás naša ponuka služieb zaujala, alebo máte záujem o konzultáciu a ohodnotenie Vašej nehnuteľnosti, neváhajte nás kontaktovať.

Tím I&K REALITY

Nekomentované

Notárska úschova, vinkulácia a hlavné rozdiely

Pri predaji nehnuteľnosti sa často vynára otázka ako nastaviť platobné podmienky kúpnej ceny tak, aby mal záruku predávajúci, že mu bude vyplatená kúpna cena, ako aj kupujúci, že nepríde o svoje peniaze pred nadobudnutím vlastníckeho práva. Aby nedošlo k poškodeniu záujmov ani jednej zo zmluvných strán, využívajú zmluvné strany najčastejšie dva inštitúty a to vinkuláciu v banke alebo notársku úschovu. V čom sa uvedené inštitúty líšia Vám priblížime nižšie.

Vinkulácia

Vinkulácia je jednorazové účelové obmedzenie práva kupujúceho nakladať so svojimi finančnými prostriedkami na vinkulovanom účte v banke. Základným krokom je zriadenie účtu v banke kupujúcim, na ktorý kupujúci prevedie finančné prostriedky vo výške kúpnej ceny, resp. jej časti. Po prevedení finančných prostriedkov už kupujúci nemôže s týmito finančnými prostriedkami voľne disponovať. Následne po splnení podmienok dohodnutých zmluvnými stranami v kúpnej zmluve, ktoré sa premietnu aj do zmluvy o vinkulácii, banka predávajúcemu vyplatí finančné prostriedky vinkulované na tomto účte.

V praxi ide najčastejšie o podmienku predloženia listu vlastníctva použiteľného na právne úkony, na ktorom je ako vlastník prevádzanej nehnuteľnosti zapísaný kupujúci a nebudú na ňom zapísané žiadne ťarchy (prípadne len tie, ktoré boli uvedené v zmluve o bankovej vinkulácii). Stanovenie zmluvných podmienok vyplatenia finančných prostriedkov sú na dohode zmluvných stranách a môžu si ich dohodnúť podľa svojho uváženia.         


Samotnú zmluvu o vinkulácii vyhotovuje banka. Podkladom pre zmluvu o vinkulácii je zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Zmluva o vinkulácii obsahuje hlavne prísľub kupujúceho, že nebude voľne nakladať s peniazmi na svojom, resp. vinkulovanom účte. Dôležitou náležitosťou zmluvy je aj doba, počas ktorej budú peniaze na účte vinkulované – teda nebude možné s nimi nakladať, výška sumy, ktorá bude vinkulovaná, ako aj  podmienky, ktoré budú musieť byť splnené, aby banka finančné prostriedky uvoľnila.  Nakladanie s takýmito peniazmi na vinkulovanom účte je možné len so súhlasom predávajúceho. Týmto má predávajúci istotu, že finančné prostriedky sú preňho rezervované, čo pre predávajúceho znamená istotu, že ho o finančné prostriedky z predaja nehnuteľnosti nikto nepripraví.

Aby mal predávajúci istotu, že finančné prostriedky boli skutočne na vinkulovaný účet zložené kupujúcim, a že podmienky ich uvoľnenia predávajúcemu zodpovedajú dohode medzi zmluvnými stranami, je dôležité, aby bola v kúpnej zmluve ustanovená povinnosť kupujúcemu predložiť najneskôr v deň podpisu zmluvy o prevode vlastníckeho práva doklad preukazujúci vznik bankovej vinkulácie (väčšinou zmluvu o bankovej vinkulácii) spolu s dokladom preukazujúcim úhradu sumy na vinkulovaný účet, ak k nej nedošlo pri uzavretí zmluvy o bankovej vinkulácii.

Poplatky za vinkulovaný účet sú určené väčšinou ako pevná suma podľa cenníka každej jednotlivej banky.

Notárska úschova

Spôsob úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) prostredníctvom notárskej úschovy funguje na rovnakom princípe ako banková vinkulácia. Jediný rozdiel je v subjekte, ktorý úschovu finančných prostriedkov vykonáva.

Notársku úschovu Vám na požiadanie poskytne každý notár. Kupujúci prevedie finančné prostriedky vo výške kúpnej sumy, resp. jej časti na bankový účet, ktorý určí notár. Pri úschove peňazí spisuje notár notársku zápisnicu o zložení kúpnej ceny.  Notársku zápisnicu vo väčšine prípadov podpisujú obe zmluvné strany.

Pri zriaďovaní notárskej zápisnice je podstatné, tak ako aj pri zmluve o vinkulácii, aby sa správne nastavili podmienky, resp. predpoklady uvoľnenia zloženej sumy peňazí. Tieto podmienky bývajú spravidla nastavené podľa znenia kúpnej zmluvy a prakticky sú to podmienky, ako má notár postupovať pri vydaní peňazí uložených v notárskej úschove. V prvom rade je potrebné určiť, kedy budú finančné prostriedky uvoľnené (prevedené) v prospech účtu predávajúceho. Ide svojim spôsobom o podmienky, po splnení ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy predávajúcemu. Spravidla touto podmienkou je výpis listu vlastníctva použiteľného na právne úkony, na ktorom je ako vlastník prevádzanej nehnuteľnosti zapísaný kupujúci bez akýchkoľvek tiarch a vecných bremien, resp. iných obmedzujúcich poznámok alebo rozhodnutie okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k prevádzanej nehnuteľnosti v prospech kupujúceho do katastra nehnuteľnosti. Samozrejme tieto podmienky si uvedú zmluvné strany. Dobu trvania notárskej úschovy odporúčame nastaviť minimálne na 60 dní, nakoľko počas konania na katastrálnom odbore môže dôjsť napr. k prerušeniu konania, čím sa Vám štandardná doba 30 dní na rozhodnutie predĺži.

Poplatok za zriadenie notárskej úschovy sa určuje podľa vyhlášky č. 31/1993 Z. z. o odmenách a náhradách notárov a jeho výška je nasledovná:

pri základe nepresahujúcom 3 319,39 EUR23,24 EUR
nad 3 319, 39 eura do 16 596, 96 eura vrátane49,79 EUR
pri základe nad 16 596, 96 eura do 33 193, 92 eura vrátane99,58 EUR
pri základe nad 33 193, 92 eura do 331 939, 19 eura vrátane165,97 EUR
pri základe presahujúcom sumu 331 939, 19 eura331,94 EUR
Ak nemožno základ určiť alebo ak ho možno určiť len s nepomernými ťažkosťami33,19 EUR

Záverom je potrebné uviesť, že v oboch prípadoch, a to tak pri vinkulácii, ako aj notárskej úschove sa v prípade, ak z akýchkoľvek dôvodov nedôjde k prevodu vlastníckeho práva (odstúpenie od zmluvy niektorej zo zmluvných strán, zastavenie konania na katastrálnom odbore a pod.) na kupujúceho, kupujúci dostane naspäť svoje peniaze uložené do notárskej úschovy alebo vinkulované na účte v banke.

Notárska úschova chráni pred exekútorom

Najpodstatnejšou skutočnosťou pri notárskej úschove je, že chráni predávajúceho pred začatým exekučným konaním kupujúceho a teda, že exekútor na finančné prostriedky v notárskej úschove nemôže siahnuť. Pri vinkulácii sa exekučné konanie vzťahuje na všetky účty kupujúceho,  teda aj na vinkulovaný účet v banke a tento účet môže exekútor zablokovať rovnako ako bežný bankový účet.

Rozhodnutie, pre ktorý spôsob sa klienti nakoniec rozhodnú je na nich, avšak z hľadiska bezpečnosti a istoty klientov im jednoznačne odporúčame notársku úschovu a to preto, že chráni predávajúceho pred prípadným exekučným konaním kupujúceho.

Je v našom záujme a v záujme všetkých zúčastnených strán, aby prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti prebehol bez problémov a rizík, a preto všetci naši klienti, ktorí sa rozhodnú pre túto formu úhradu kúpnej ceny, majú platbu za nehnuteľnosť formou notárskej úschovy v rámci nášho kompletného realitného servisného balíčka zadarmo.

Tím I&K REALITY

Nekomentované

Čo je autorizácia zmluvy advokátom a aké sú výhody autorizácie.

Keďže naša kancelária poskytuje pre svojich klientov služby na najvyššej úrovni, samozrejmosťou je zabezpečenie autorizácie zmlúv o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v spolupráci s advokátskou kanceláriou Mgr. Petra Kováčika. Nižšie Vám ozrejmíme, čo je to autorizácia zmluvy advokátom a výhody z nej plynúce.

Definíciu autorizácie nájdeme v ust. § 1a zákona č. 586/2003 Z.z. o advokácii podľa ktorého je  autorizácia zmluvy advokátom spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody.


Autorizáciu zmluvy advokátom je prakticky obdoba spísania zmluvy o prevode nehnuteľností u notára vo forme notárskej zápisnice, avšak  autorizácia zmluvy advokátom poskytuje nepochybne viaceré výhody.


V prípade, ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti za odplatu, advokát je v zmysle zákona povinný upozorniť zmluvné strany na:          

– platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a zároveň v zmluve uvedie vyhlásenie zmluvných strán o oboznámení sa s týmito podmienkami;                       

– advokát oznámi účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti;

Ak advokát nepozná účastníkov zmluvy, ich zástupcov, tí musia preukázať svoju totožnosť platným dokladom totožnosti alebo ich totožnosť musí byť potvrdená dvoma svedkami.               

Ak advokát napriek vyššie uvedenému postupu nemá istotu o totožnosti osôb, je povinný vykonať ďalšie zisťovanie, najmä vyzve osoby a ich zástupcov, aby doložili listiny z evidencie dokladov totožnosti, zistí totožnosť prostredníctvom ďalších svedkov, o ktorých totožnosti nemá žiadne pochybnosti, požiada o vyjadrenie príslušnú obec, vykoná zisťovanie na základe iných listinných dôkazov.              

Ak sa ani napriek tomuto postupu advokátovi nepodarí zistiť skutočnú totožnosť účastníkov a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti; to neplatí, ak preukáže, že poškodený účastník zmluvy vedel o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody.

Vzhľadom na vyššie uvedené teda zmluvné strany nemusia mať akúkoľvek pochybnosť pri autorizácií zmluvy advokátom o druhom účastníkovi zmluvy, ako ani o výške kúpnej ceny, splatnosti kúpnej ceny a ostatných podmienkach.     

V rámci autorizácie zmluvy môže účastník zmluvy o prevode nehnuteľnosti tiež požiadať advokáta aj o podania návrhu na vklad na príslušný okresný úrad. Advokát tak na základe písomného plnomocenstva zmluvnej strany vyhotoví toto podanie a zabezpečí jeho doručenie okresnému úradu, katastrálnemu odboru vrátane príslušných listín o úkone.

Okrem vyššie uvedených výhod autorizácie zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti advokátom, plynú pre zmluvné strany aj ďalšie výhody a to:           

 I. Vklad autorizovanej zmluvy katastrálny odbor povolí v lehote najneskôr do 20 dní bez bližšieho skúmania zmluvy na katastri nehnuteľností a to aj pri poplatku za nezrýchlené konanie, teda vo výške 66,- EUR, avšak ak advokát podá návrh na vklad elektronicky, platí sa len 18,- EUR (pri podaní zamýšľaného návrhu na vklad). V praxi to znamená, že pokiaľ si necháte zmluvu autorizovať advokátom, zmluva o prevode bude zavkladovaná v zrýchlenej lehote 20 dní (oproti štandardnej 30 dňovej) za správny poplatok dokonca len za 18,- EUR.

II. Ak zmluvu autorizuje advokát, kupujúci má garanciu, že sa nestane obeťou podvodu. Advokát preverí aj skutočnosti, ktoré Vám realitný maklér nepovie.              

III. Zmluvu autorizovanú advokátom, katastrálny odbor posudzuje iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu.  Jediné, čo katastrálny odbor skúma je to, či je zmluva súladná s katastrálnym operátom  a či sú splnené podmienky na povolenie vkladu (napr. písomná forma, náležitosti návrhu na vklad).    

IV. Advokát má zo zákona povinnosť byť poistený pre prípad vzniku škody v súvislosti s výkonom svojho povolania a teda toto sa týka aj autorizácie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom  zmluvným stranám musí oznámiť výšku poistného krytia aj poisťovňu, v ktorej je poistený. Autorizovanie zmluvy advokátom zaručuje, že neprídete o svoje peniaze.

V. Posledná výhoda autorizácie zmluvy advokátom je tá, že účastníci zmluvy už nemusia chodiť svoje podpisy overovať k notárovi po spísaní zmluvy advokátom, čo znamená, že okrem peňazí advokát šetrí aj Váš čas, pretože všetko vybavíte na jednom mieste. Autorizovanie zmluvy o prevode vlastníctva advokátom nahrádza osvedčenie podpisu notárom.

Tím I&K REALITY